계약갱신청구권에 대해 자세히 살펴보자. 임차인은 임대인보다 상대적으로 약하기 때문에 이 법은 주택임대차보호법이라는 제도적 장치를 통해 임차인의 주거생활 안정성을 보장하려 하고 있다. “이 법은 임대인보다는 임차인을 위한 것이라고 해도 과언이 아니다. 임대인의 대출비율이 자본비율보다 압도적으로 높고 대출이자로 어려움을 겪고 있더라도 말이다.” 이 가운데 계약갱신청구권은 임차인에게 1년에 한 번 주는 티켓이다. 임차인은 계약만료 6개월~2개월 전에 임대인에게 통지하면 같은 집에서 2년 더 안정적으로 살 수 있다. 임대인과 임차인 사이에 연장 여부 등 별도의 의사표시가 없는 경우 기존(이전) 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 이는 묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권과 별도로 행사할 수 있으며, 한 번도 사용하지 않은 경우에도 가능하다. 그러나 어떤 경우에는 임대인이나 임대주택의 양수인(즉, 매수인)이 특정한 사유가 있는 경우 예외적으로 임차인의 임대계약 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 불행히도 임차인은 집을 비워야 하는 상황에 직면할 수 있습니다. 임차인을 위한 법률이라고 하지만 여전히 임대인의 사유재산이며 절대적 재산권 행사를 방해할 수 없습니다. 그러나 임대인의 실제 거주지가 아닌 기존 보증금보다 훨씬 높은 보증금으로 임차인을 설정하려는 계획이었다면 기존 임차인은 손해를 입게 되며, 이것이 사실로 증명되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인의 임대차 갱신청구권 행사 거부 사유 1. 2차 임대료 미납이 있는 경우 2. 허위 또는 부정한 수단으로 임대하는 경우 3. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하는 경우 4. 임차인의 고의 또는 과실로 임대물이 훼손된 경우 5. 임대물이 멸실되어 임차인이 이용 또는 수익할 수 없는 경우 6. 7. 철거, 재건축, 안전사고 우려 등으로 임대인이 점유를 회복해야 하는 경우 8. 임대인의 실제 거주지(직계 존속 및 비속 포함) 9. 임차인의 중대한 의무 위반 또는 기타 중대한 사유 임차인이 계약 갱신청구권 행사를 거부할 수 있는 이유는 다양하지만 가장 대표적인 이유는 위 7번에서 명시한 “임대인의 실제 거주지”입니다. 임대인이 통지한 후에도 임차인이 계약기간이 만료되어도 퇴실하지 않을 경우, 임차인은 무단점유의 대상이 될 수 있으며, 강제퇴거소송을 제기하고 강제집행을 할 수 있습니다. 따라서 즉시 퇴실할 수밖에 없지만, 해당 주택이 공실이거나 추후 임대차로 매물로 나와 있거나 임대인 또는 법률상 정의에 따른 직계존속이나 비속이 거주하지 않는 것으로 확인될 경우, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 거부한 사유가 허위였으므로 손해배상을 받을 수 있습니다. 손해배상의 내용은 다음과 같습니다. 1) 갱신거부 당시 월세 3개월치(보증금은 일정 비율로 월세로 환산) 2) 제3자에게 임대하여 받은 월세와 갱신거부 당시 환산된 월세의 차액 2년치 3) 기타 임차인이 갱신거부로 인해 실제로 입은 손해. 이 중에서 가장 큰 금액이 결정될 것입니다. 따라서 위의 허위사실을 입증하지 않고 임차인이 입은 손해를 계산하지 않고 소송을 제기하게 되면 임차인은 단지 법정대리인을 선임하는 데 드는 비용만 지출하게 되고, 임차인은 다른 이득 없이 시간과 노력, 경제적 손실만 입게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 무조건 법정대리인을 선임하는 등의 법적 조치를 취하기보다는 임차인도 집주인이 실제 거주 요건을 위반할 수 없는 불가피한 사정이 있었는지 여부를 확인해야 하며, 소송을 제기하기 전에 관련 사실에 따른 손해배상을 청구하는 등기우편을 발송하여 원만하게 합의에 도달하는 방법도 있습니다. 따라서 다각도로 깊이 생각하고 현명한 해결책을 내놓아야 합니다.